片區綜合開發是指根據社會經濟發展的需要，以實現城鄉規劃為目標，從土地一級開發切入，通過實施整個區域的征地、拆遷、配建市政基礎設施和公共服務配套等實現土地熟化，并引入有實力的企業負責區域土地的產業導入、二級建設、銷售、物業運營的行為。

片區綜合開發行業發展階段

資料來源：智研咨詢整理

    一、片區綜合開發發展概況

    PPP模式與片區綜合開發項目的匹配性產生了偏差，各地方開始尋求新的開發路徑。2020年，PPP項目片區綜合開發的投資規模為1643億元，較上年減少893億元；PPP項目片區綜合開發的投資數量為49個，較上年減少18個。

2015-2020年PPP項目片區綜合開發的投資規模及數量

資料來源：PPP有例、智研咨詢整理

    類PPP項目合作從規模上超過了PPP項目，體現出了旺盛的市場需求。2020年，類PPP項目片區綜合開發的投資規模為8696億元，較上年增加7227億元；類PPP項目片區綜合開發的投資數量為67個，較上年增加52個。

2015-2020年類PPP項目片區綜合開發的投資規模及數量

資料來源：PPP有例、智研咨詢整理

    按省份分，2020年片區綜合開發項目分布區域廣泛，但數量規模差異明顯，其中，四川省投資規模2141億元，投資數量14個；山東省投資規模1016億元，投資數量15個；浙江省投資規模862億元，投資數量7個。

2020年片區綜合開發項目排名前十（按省份）

資料來源：PPP有例、智研咨詢整理

    民營企業是片區綜合開發項目最主要的投資人，民企投資規模大幅收縮，央企逆勢增長，地方國企整體趨勢變化不大。2020年，央企片區綜合開發類項目投資數量63個，地方國企片區綜合開發類項目投資數量25個，民營企業片區綜合開發類項目投資數量28個。

2015-2020年央企、地方國企、民營企業片區綜合開發類項目投資數量

資料來源：PPP有例、智研咨詢整理

    央企在投資規模上已實現遙遙領先，2020年，央企片區綜合開發類項目投資規模7472億元，地方國企片區綜合開發類項目投資規模1232億元，民營企業片區綜合開發類項目投資規模1635億元。

2015-2020年央企、地方國企、民營企業片區綜合開發類項目投資規模

資料來源：PPP有例、智研咨詢整理

    相關報告：智班咨詢發布的《2021-2027年中國片區開發PPP模式行業供需態勢分析及競爭格局預測報告》

    在運作模式上，片區綜合開發類PPP模式包括基于授權與社會資本合作、政府直接與社會資本聯合開發和特許經營，其中，聯合開發占比29%，授權開發占比46%，特許經營占比25%。

2020片區綜合開發類PPP模式分類

資料來源：PPP有例、智研咨詢整理

    二、片區綜合開發發展趨勢

    數字經濟發展趨勢下，大工廠大生產模式已經逐漸讓位于個性化、定制化生產，長尾效應下市場規模效益不斷顯現。在城市用地方面體現在規劃地塊平均面積減小，多種用地性質在單一地塊的融合性增強。

我國片區綜合開發發展趨勢

資料來源：智研咨詢整理