事項(xiàng)：

2025 年12 月15 日，統(tǒng)計(jì)局公布1-11 月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。2025 年1-11 月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78591 億元，同比下降15.9%；房屋新開工面積53457 萬平方米，下降20.5%；房屋竣工面積39454 萬平方米，下降18.0%；新建商品房銷售面積78702 萬平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130 億元，下降11.1%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金85145 億元，同比下降11.9%。

國(guó)信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）銷售額同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，單月值創(chuàng)歷史同期最低水平。2）年底以價(jià)換量趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)表現(xiàn)難以樂觀。3）房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金均加速下跌。4）新開工規(guī)模保持較低水平，竣工作為滯后指標(biāo)下行趨勢(shì)確定。5）投資建議：進(jìn)入四季度以來，地產(chǎn)基本面指標(biāo)均明顯下跌。我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在房?jī)r(jià)系統(tǒng)性止跌前，地產(chǎn)板塊很難出現(xiàn)明確的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，但可以把握政策博弈的波段屬性。在當(dāng)前階段，雖然我們傾向于認(rèn)為仍會(huì)有進(jìn)一步的樓市政策支持，但突發(fā)房企信用事件后，高層決策需要時(shí)間，可能很難很快出臺(tái)足夠分量的政策。不過回調(diào)過后，政策博弈邏輯將更加順暢，建議底部繼續(xù)布局。個(gè)股端推薦中國(guó)金茂、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。6）風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

評(píng)論：

銷售額同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，單月值創(chuàng)歷史同期最低水平2025 年1-11 月，全國(guó)商品房銷售額為75130 億元，累計(jì)同比-11.1%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了1.5 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積為78702 萬㎡，累計(jì)同比-7.8%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了1.0 個(gè)百分點(diǎn)。11 月單月，商品房銷售額同比-25.1%，降幅較10 月擴(kuò)大了0.8 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積同比-17.3%，降幅較10 月收窄了1.5 個(gè)百分點(diǎn)。

觀察相對(duì)歷史同期的銷售規(guī)模，2025 年11 月，商品房的銷售額和銷售面積分別相當(dāng)于2019 年同期的42%和43%，創(chuàng)歷史最低水平。

年底以價(jià)換量趨勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)表現(xiàn)難以樂觀

2025 年1-11 月，新建商品房銷售均價(jià)9546 元/㎡，累計(jì)同比-3.6%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

11 月單月，新建商品房銷售均價(jià)為9097 元/㎡，同比-9.5%，降幅較10 月擴(kuò)大了2.6 個(gè)百分點(diǎn)。

從城市維度看，2025 年11 月，70 城新建商品住宅銷售價(jià)格同比-2.8%，降幅較10 月擴(kuò)大了0.2 個(gè)百分點(diǎn)，而環(huán)比-0.4%，降幅較10 月收窄了0.1 個(gè)百分點(diǎn)；70 城二手住宅銷售價(jià)格同比-5.7%，降幅較10 月擴(kuò)大了0.3 個(gè)百分點(diǎn)，而環(huán)比-0.7%，降幅與10 月持平。

房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金均加速下跌

2025 年1-11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額78591 億元，同比-15.9%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了1.2 個(gè)百分點(diǎn)；房企到位資金85145 億元，同比-11.9%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了2.2 個(gè)百分點(diǎn)。11 月單月，開發(fā)投資額同比-30.3%，降幅較10 月擴(kuò)大了7.3 個(gè)百分點(diǎn)；房企到位資金同比-32.5%，降幅較10 月擴(kuò)大了10.6 個(gè)百分點(diǎn)。

拆解房企資金來源，2025 年1-11 月，定金及預(yù)收款同比-15.2%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了3.2 個(gè)百分點(diǎn)；而個(gè)人按揭貸款同比-15.1%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了2.3 個(gè)百分點(diǎn)。銷售低迷對(duì)房企資金的拖累加深。

觀察相對(duì)歷史同期的投融資規(guī)模，2025 年11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房企到位資金分別相當(dāng)于2019 年同期的43%和41%，均繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。

新開工規(guī)模保持較低水平，竣工作為滯后指標(biāo)下行趨勢(shì)確定2025 年1-11 月，房屋新開工面積為53457 萬㎡，同比-20.5%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了0.7 個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積為39454 萬㎡，同比-18.0%，降幅較1-10 月擴(kuò)大了1.1 個(gè)百分點(diǎn)。11 月單月，新開工面積同比-27.6%，降幅較10 月收窄了1.9 個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積同比-25.5%，較10 月收窄了2.7 個(gè)百分點(diǎn)。

觀察相對(duì)歷史同期的開竣工規(guī)模，2025 年11 月，新開工面積相當(dāng)于2019 年同期的22%，環(huán)比微升但仍在較低水平；而竣工面積相當(dāng)于2019 年同期的48%，續(xù)創(chuàng)歷史新低。月度數(shù)據(jù)雖然波動(dòng)較大，但新開工規(guī)模始終保持較低水平，而竣工作為滯后指標(biāo)下行趨勢(shì)確定。

投資建議：

進(jìn)入四季度以來，地產(chǎn)基本面指標(biāo)均明顯下跌。我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在房?jī)r(jià)系統(tǒng)性止跌前，地產(chǎn)板塊很難出現(xiàn)明確的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，但可以把握政策博弈的波段屬性。在當(dāng)前階段，雖然我們傾向于認(rèn)為仍會(huì)有進(jìn)一步的樓市政策支持，但突發(fā)房企信用事件后，高層決策需要時(shí)間，可能很難很快出臺(tái)足夠分量的政策。不過回調(diào)過后，政策博弈邏輯將更加順暢，建議底部繼續(xù)布局。個(gè)股端推薦中國(guó)金茂、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

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