老舊小區改造首先是一項社會事業，其次才是一塊市場經濟的蛋糕。在這個過程中，如何轉變城市發展和管理模式，審慎處理好政府、企業和居民三方之間的關系，尤為重要。

    八月初的北京，走進建于1973年的朝陽某小區，沒有46年歷史本應呈現出的破舊，嶄新的外掛電梯和剛剛粉刷的樓房外立面都格外惹人注意。

    這里是北京市首批進行改造的老舊小區之一。光鮮背后，居民樓一共6層，電梯只在3樓到6樓?？浚褂秒娞菀Ｓ玫某渲悼?，每使用一次，扣去3毛余額。小區外來訪客沒有充值卡，2樓的居民無法搭乘電梯……出于種種原因，還是有不少人選擇步行上下樓。

    2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。同時，2018年，全國老舊小區加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續的有7000多部。

    實際上，老舊小區改造從15城試點，到被寫入2019年政府工作報告，再到2019年6月以來，中央層面短時間內先后三次部署推進相關工作，在政府的大力推動下，老舊小區改造逐漸成為產、學、研各界討論的焦點，“錢從哪兒來”等爭論從未停歇。

    老舊小區改造是一項已經被上升到國家層面的、“既保民生，又穩投資，同時拉動內需”的重要工作。在一些機構的預測中，老舊小區改造又是一個想象空間在2萬億以上的藍海市場。但在居民視野里，這似乎又只是一個“電梯加裝裝哪里”“一樓改造出錢么”的具體而微的民生問題。

    老舊小區改造首先是一項社會事業，其次才是一塊市場經濟的蛋糕。在這個過程中，如何轉變城市發展和管理模式，審慎處理好政府、企業和居民三方之間的關系，尤為重要。

    從棚改到舊改

    按照住房和城鄉建設部等三部委今年3月印發的《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》（以下稱《通知》），老舊小區應為建成于2000年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。

    根據住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波在公開場合的介紹，我國建成于2000年前的老舊居住小區有近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

    2019年7月1日，國務院新聞辦公室舉行的政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部表示，這些小區可能已經建成了20年以上，由于原來設計標準比較低，再加上維護、養護不到位，多存在管網破舊老化現象突出，養老、撫幼、物業等配套缺失，道路損壞、秩序混亂、私搭亂建等問題明顯。

    實際上，老舊小區改造并非短期出現的新鮮事物。不過，老舊小區改造在過去很長的時間內，一直并未成為城市更新的主要工作。彼時，城市更新的主要模式還是棚改。

    進入2018年下半年后，出于防范隱性債務風險、去庫存任務階段性結束、防范部分地區房價過快上漲等多方面原因，棚改融資監管與相關政策出現較大變化。2019年4月，財政部公布的2019 年棚改計劃新開工數量僅285萬套，同比下降51%。

2014-2019年全國棚戶區改造情況統計

資料來源：住建部、智研咨詢整理

    在這一背景下，和“棚改”對象存在重合部分的老舊小區改造，開始受到重視。盡管對房地產投資不存在拉動作用，對上下游產業的帶動效應也弱于棚改，但老舊小區改造投資強度更小、同等體量資金惠及面更廣，在部分區域內，部分取代棚改成為必然。

棚改與舊改對比分析

資料來源：智研咨詢整理

    坐一次電梯三毛

    從已計劃加裝電梯的老舊小區的市場情況來看，整個電梯加裝費用在78萬左右，政府補貼24萬，剩余資金由6層樓24戶住戶按樓層分攤。六樓住戶算下來要出7萬多塊8萬塊錢。對于老舊小區住戶而言，7-8萬元的電梯加裝費用開支存在較大壓力。

    實際上，由于老舊小區往往經歷了由公房分配，再到住戶買斷的過程，產權關系復雜、管理主體混亂、維修基金缺位等，都成為老舊小區改造的阻礙。
在老舊小區改造中最缺的就是錢，沒有改造資金來源、不產生新的盈利空間，自然沒有企業愿意投入。而僅靠政府投入杯水車薪，難以完成如此艱巨的改造任務。

    2015年開始我國地方財政一般公共服務支出增速持續上升，到2018年全國地方財政一般公共服務支出16871.01億元，同比提升10.71%。但面對全國老舊小區改造規模，地方財政一般公共服務支出難以持續供給。

2012-2018年中國地方財政一幫公共服務支出

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    目前，老舊小區改造內容主要分三大類：一是?；镜呐涮自O施，包括水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善，裝電梯也是其中非強制的部分；二是提升類的基礎設施，包括公共活動場地、配建停車場、物業用房等；三是完善公共服務類的內容，包括養老、撫幼、文化室等設施。

    按照前述《通知》的要求，要按照“誰受益，誰出資”的原則，完善居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。積極探索通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引入專業機構、社會資本參與老舊小區改造。

    根據不同的改造內容，融資模式也有所不同。

    其中，小區、樓道照明設施、維修更換水、電、燃氣管道、供暖設備、社區綠化等?；镜呐涮状胧?，根據相關機構測算，這類改造涉及總投資約1.2萬億。而從試點情況來看，這部分投資資金來源，多以政府財政為主，且占比在90%左右。

    而在受人關注的“加裝電梯”領域，由于投入相對較大，也成為了各地引入社會資本的重要領域。

    目前，各個地方都對增設電梯提供了10萬-25萬元不等的補助，廣西等一些地方，補貼還會隨著樓層的增高而增加。

    在北京的嘗試中，主要有“代建租用”、由產權單位或是集體出資、業主自籌自建三種方式。一些小區改造過程中，建設外掛電梯時采取了“居民申請、免費安裝、有償使用”的“代建租用”模式。

    而上海則試點了所謂的“6+1模式”，是指由開發商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用于補貼電梯安裝與前期保養費用，業主只需支付電梯運行費。

    發動社會力量投入改造的模式值得肯定，企業通過先期投入改善了居住條件，自然可以通過后續服務收取應得的費用。在推行這種模式之前，還是需要政府提前做好頂層設計和系統規劃，把各種技術方法、各種渠道籌措的資金統籌加以考慮，避免重復建設或單一科目改造帶來新的問題。

    挖掘新的盈利空間

    與政府補貼為主的基礎設施改造相比，公共服務產品的提供和收費，可以為企業參與老舊小區改造帶來更大的盈利空間。

    老舊小區改造，其實可以在建造技術和產品、地上地下空間的挖潛利用、后續管理運營等環節，創造新的盈利空間。

    比如在土地空間挖潛方面，可以通過優化規劃設計，把邊角廢棄土地、地下空間進行二次開發，改為停車、商業服務、運動休閑、養老服務等設施，為投入改造的企業帶來土地經營效益。在水系統、供熱、網絡、電梯改造中，鼓勵建造商與運營捆綁，在運營收費中實現資金平衡等等。

    不過，與“棚改”等其他城市更新模式不同，老舊小區改造過程中，不可避免的要與居民持續溝通，如何提高居民購買服務的意識，顯然是重中之重。

    老舊小區改造首先是一項社會事業，其次才是一塊市場經濟的蛋糕。因此，在平衡社會效益和經濟效益中，應以社會效益為先，在確保群眾滿意的前提下再考慮經濟效益。