市場銷售景氣依舊，不過傳統意義上一二三線城市分化并不明顯，反而是華東等強勢區域明顯好于華北等區域，區域分化呈現固化格局。

    新房銷售高歌猛進。2020 年前5 月，全國商品房銷售額同比僅下降10.6%，5月單月則同比增長14.0%。2020 年6 月單月，龍頭公司合計銷售同比增長15.8%。 二手房市場表現也良好。

   能級分化收窄。傳統來說，市場質疑三四線城市的潛力。但房地產經營環境并不等同于房價上漲潛力，三四線政策更為溫和，土地市場競爭并不激烈。更重要的是，今年以來我們并沒有見到位于都市圈的三四線城市表現明顯差過一二線。

   都市圈分化加劇，華東區域表現亮眼。華東市場表現出旺盛活力，而華北則相對黯淡。我們認為，人口的邊際變化值得關注，2016 年之后華北核心城市常住人口增長乏力，二手市場賣房困難也限制了改善鏈條啟動。而且，核心城市對周邊地區有示范效應。另一個造成華北區域表現黯淡的原因是政策波動。盡管華北和華東區域政策松緊大體一致，但華北區域調控波動更加頻繁，這也影響了居民住房消費的預期。

   關注華東區域占比。投資者歷史上比較關注一二線城市占比，但我們認為核心都市圈內部的三四線城市去化并不困難。我們建議投資者關注華東區域的占比，因為導致華東區域市場景氣的因素可能是持續的，并非短期的。目前來看，中國金茂、新城控股等公司在華東區域貨值占比較高，開發經驗較為豐富。

   風險因素：7 月之后受宏觀經濟影響，銷售轉淡的風險。

   投資策略：開發運營能力和資金成本因素更顯重要，推薦被低估的重點房企。

    我們認為，目前企業整體拿地能力的差別更小，土地市場撿漏的可能性更小，除了存量貨值區域布局差異外，企業的產品開發能力和資金成本都更加重要。我們看好被低估的重點房企和具有一定運營優勢的藍籌房企，推薦保利地產，龍湖集團，旭輝控股集團，金地集團，世茂集團，萬科A，濱江集團和大悅城。