最近十年，房地產市場膨脹到底有多迅速？我們不妨來看幾個數據。

    我國房地產開發投資數據的統計最早從1986年開始，經過30多年的發展，2018年房地產開發投資已經超過了12萬億，是1986年的1200倍，年均增長24.8%。

    在1998年房改之后，房地產開發投資增速最高峰達到了2010年的33%，近年來雖有所下滑，但從未出現過負增長的局面。

    從沒有任何一個能與房地產相提并論的行業，與我們的生活息息相關。

    之所以形成這樣的規模，與一個關鍵因素分不開：勞動力人口。

    一般意義上，我們把15-64歲的人口稱之為勞動力，這部分人群的數量，在2013年達到10.06億的最高點，隨后開始出現回落。

    2013年有什么特殊的地方呢？經濟學家姜超此前指出，從城鎮每千人新開工套數這個指標來看，我們的房地產巔峰期早在2013年就已經過去。

    無獨有偶，城市化學者任榮榮在第十六屆（2019）藍籌地產年會評審會上指出，房地產行業在2013年的時候基本上已經到頂了。

    是不是很巧合？勞動力人口的高峰時段，正是房地產行業最輝煌的巔峰。

    正因如此，很多人擔心一點：10年后，還有多少勞動力人口？假如因為勞動力人口減少，樓市開始走下坡路，需不需要賣房早做準備？

    先說第一個問題：10年后，還有多少勞動力人口？

    首先，確定現在的勞動力人口有多少？

    上文說了，2013年的時候，勞動力人口達到了10.06億的最高峰，隨后出現連續5年的負增長，平均每年減少近200萬。

    與此同時，隨著65歲以上人口占比持續上升，我國老年人口撫養比也從2000年的10%上升至2017年的近16%，這意味著之前是10個勞動力負擔一個老人，而目前是6個勞動力負擔一個老人。

    勞動年齡人口的下降是中國經濟發展過程中不得不面對的現實。到2030年以后將會出現大幅下降的過程，平均以每年760萬人的速度減少。到2050年，人社部預測勞動年齡人口會由2030年的8.3億降到7億左右。

2013-2017年中國16-59歲（含不滿60周歲）勞動力人口走勢

數據來源：公開資料整理

    根據統計局發布的數據顯示，截止2018年底，我國勞動力人口大約在9.5-9.9億左右。

    取平均值9.6億，按照每年減少200萬的速度，在2019年，勞動力人口數量依然能維持在9億以上。

    2018年末，全國0-15歲人口為24860萬人，占總人口的17.8%；16-59歲人口為89729萬人，占64.3%；60歲及以上人口為24949萬人，占17.9%，其中，65歲及以上人口為16658萬人，占11.9%。與2017年末相比，16-59歲勞動年齡人口減少470萬人，比重下降0.6個百分點；老年人口比重持續上升，其中，60歲及以上人口增加859萬人，比重上升0.6個百分點；65歲及以上人口增加827萬人，比重上升0.5個百分點，人口老齡化程度繼續加深。

2018年年末個年齡段人口數占比

數據來源：公開資料整理

2018年年末中國勞動年齡人口占比

數據來源：公開資料整理

    當前我國人口發展處于重大轉折期，隨著年齡結構的變化，自2012年起，我國勞動年齡人口的數量和比重連續7年出現雙降，7年間減少了2600余萬人。受勞動年齡人口持續減少的影響，勞動力供給總量下降，2018年末全國就業人員總量也首次出現下降，預計今后幾年還將繼續下降。同時，老年人口比重的上升加重了勞動年齡人口負擔，給經濟發展和社會保障帶來挑戰。

    其次，我們再確定未來十年勞動力的減少速度。

    這個問題有不少專家都做過研究，中泰證券宏觀分析師梁中華在四月份曾發文指出，根據測算，未來5年我國勞動年齡人口將平均每年減少300萬以上，除了2024-2026年之間有所緩和外，之后會進一步下降。

    尤其在2028年-2039年的十年間，我國每年將減少勞動年齡人口1000萬以上。

    也就是說，未來五年會減少1500萬，十年之后跌速會翻倍，按照這樣的推論來看，未來十年，勞動力人口可能會減少4000萬左右。

    有了目前的人數，有了未來10年減少的數量，結果就很容易算出來：10年后，勞動力人口數量大概是9.2億左右。

    再來說第二個問題：要不要賣房早做準備？

    回答這個問題之前，不妨先來看看專家的分析。

    在年初，經濟學家李迅雷表示，從表面上看，三四五線城市去庫存非常成功，過去兩年多時間，小城市銷售出去的商品住宅和剩余庫存的總和，是2015年底商品房庫存面積的6倍還多。

    李迅雷認為，2019年房地產將進入減持的時間窗口，一方面是2019年商品房銷售面積將出現負增長，居民的杠桿率處于高位；另一方面，人口老齡化背景下城鎮化進程的放緩，大部分三、四線城市都呈現人口凈流出，故尤其要減持未來人口將大量凈流出地區的房產。

    從專家的分析中，我們可以得出兩個結論。

    第一，賣不賣房，別操心勞動力人口，要看自己城市所在的人口。

    雖然整體上看，十年后勞動力人口是在持續下降的，但因為城市結構的不同，大量的青壯年人口依然會將熱門城市列為首要的流入地區，房價有非常雄厚的抗跌基礎。

    雖然過去兩年，一二線城市房價漲幅動輒翻倍，過熱之后會出現“穩中有降”，靠買房實現增值已經不可能了，但是，好不容易才在大城市安的家，不要輕易賣掉。

    第二，賣不賣房，要看自己的承受力。

    有人早早就買了房，月供杠桿都不高，收入一直呈現線性增長，甚至還有余力再去供一套房子，這種情況下沒必要賣房回籠現金。

    有人透支了整個家庭的財力，買了房反而不住，又去其他地方工作生活，被月供和房租壓的直不起頭來，房子既沒有升值的預期，也沒有居住的屬性，更沒有投資的前景，與其這樣，還不如把房子賣掉，免得成為“累贅”。