鳳凰網財經訊（鄭雨婷）北京時間周二(12月10日)，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社經濟參考報社共同主辦，中國社會科學院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經研究院協辦的《中國住房發展報告（2019-2020）》（以下簡稱“報告”）發布會在京舉行。

    《報告》指出，從總體上看，2019年樓市年度穩定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調控預設的合理目標。《報告》還指出，中國樓市呈現以下規律性特點和變化趨勢：第一，增幅變化的短周期仍為2-3年，但波動正變得平緩；第二，季度變化始終存在但近年來變化更為平緩；第三，房價增長與經濟增長的相背而行轉向相向而行；第四，房地產開發投資增長在下降后總體比較穩定。第五，空間差異從連續性分化向間歇性分化轉變。

    《報告》認為，年度總體穩定的因素有： 第一，中國目前處于城鎮化率30%~70%的快速發展區間，未來還有一定的需求潛力；第二，中國經濟具有較強的韌性；第三，炒房的利益機制依然存在；第四，樓市調控不太可能放松。季節變化的因素有：一是市場環境及預期不斷變化，樓市將處在波動運行之中；二是調控政策或根據樓市當期和未來可能的變化而適時微調。空間分化的因素有：其一，一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決；其二，三、四、五線城市情況相反，經過上一輪“超好”發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存；其三，由于不同城市經濟發展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內尚難緩解或扭轉，一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續。

    商品房銷售額構成（按能級）

數據來源：公開資料整理

    商品房銷售面積構成（按能級）

數據來源：公開資料整理

    據《報告》判斷，未來兩年將是樓市調控的關鍵期，樓市調控的機遇窗口將在2025前后關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。此外，完成樓市調控操作并發揮作用需要一定時間。

    《報告》也提示了樓市調控面臨劇烈波動可能的風險和五大主體考驗，其中包括：外部環境和樓市自身變動帶來的風險、預期調整帶來的樓市劇烈波動風險、調控政策調整引發的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。“如果上述風險共振和疊加，將給樓市和宏觀經濟發展形成嚴峻挑戰與威脅。樓市調控使五大主體面臨嚴峻風險考驗即考驗地方政府、住戶部門、開發企業、金融機構和國家調控部門。”《報告》指出。

    面對當前復雜多變的樓市內外環境，《報告》針對未來樓市調控也提出了幾點建議：第一，構建房地產與宏觀經濟的新型關系，穩步邁向高質量發展；第二，堅持調控不動搖，倒逼市場主體改弦更張；第三，堅持“一城一策”，完善調控機制，完善“一城一策”全國市場監管體系；第四，加快基礎性配套制度改革，引導市場主體改弦更張；第五，加快住房供給側結構性改革，繪制樓市新基因圖譜。